Oggetto della presente vendita è un edificio rurale costituito da un corpo di fabbrica principale, una tettoia adibita ricovero mezzi agricoli e terreni agricoli per una superficie totale di 8640 mq.
Il lotto di vendita è accessibile dalla statale tosco romagnola 67 attraverso una strada privata non asfaltata, ma con il fondo ben realizzato ed in ottimo stato di conservazione. L'aia del podere è orientata verso sud-ovest e dalla stessa si può vedere tutto l'abitato di Rocca San Casciano. PODERE:
L'edificio del podere è un unico corpo di fabbrica rettangolare a due livelli, realizzato in pietra squadrata, e coperto a due falde realizzato con travetti prefabricati in cemento, tavelloni e coppi. Originariamente il piano terra era adibito a stalla, magazzino e ricovero per gli attrezzi, mentre il primo livello era destinato ad abitazione, l'accesso al primo livello era, ed è, assicurata da una scala esterna in muratura
Dall'analisi dei paramenti murari è possibile ricostruire le principali fasi dello sviluppo di questo organismo edilizio:
1) realizzazione del nucleo centrale del podere corrispondente ai sub 4 e parte del sub 3 e sub 6.
2) ampliamento del corpo di fabbrica in direzione sud-est di circa 6,6 mt
3) rifacimento del tetto con sostituzione del tetto originario (presumibilmente in legno) con
l'attuale coperto in latero-cemento e ristrutturazione del piano terra ora parzialmente adibito a residenza.L'edificio appare in buone condizioni generali, anche se, bisogna evidenziare una scucitura nel paramento murario sul lato Nord dell'edificio, in corrispondenza del punto in cui è stato ampliato nello step 2. Tale scucitura è stata ripristinata recentemente con un iniezione di malta a base cemento, e non è possibile affermare con sicurezza se è in sviluppo o meno. La scucitura non si ripropone anche all'interno dell'edificio, ma al primo piano, nell'addizione dello step 2 (sub 4) è presente una crepa orizzontale che corre lungo il lato nord ed est della stanza da letto.
A completare la descrizione dell'edificio del Podere occorre segnalare la presenza sul lato ovest di un fabbricato in legno ad un piano addossato al corpo di fabbrica del podere non accatastato e presumibilmente adibito a deposito.
La descrizione interna delle unità immobiliari verrà svolta per unità immobiliari:
1) F23 M37 sub 3: Questa unità immobiliare è sita al piano terra ed è dotata di un accesso indipendente posto sul lato ovest del corpo di fabbrica del podere. Il piano finito interno della zona giorno risulta più alto del piano dell'aia di circa 50 cm. L'unità immobiliare è un trilocale con servizi, così suddiviso: zona giorno con angolo cottura e camino, due stanze da letto, di cui una matrimoniale (da planimetria catastale), disimpegnate, e un servizio igienico ventilato naturalmente.
Descrizione dei vani e delle finiture
La cucina-soggiorno presenta pareti in pietra non intonacate con paramento murario stuccato a cemento,di buona fattura ed in buona condizione di conservazione; gli infissi sono in legno dotati di vetro camera ed inferiate esterne; la pavimentazione è in mattonelle di gress porcellanato color cotto con stuccature color cemento in buono stato di conservazione. La cucina soggiorno è dotata di impianto elettrico e di illuminazione (due punti luce a soffitto), degli allacci necessari per installare una cucina, e di una caldaia a gas a servizio di tutta l'unità immobiliare.
La zona notte dell'abitazione, costituita da disimpegno, stanze da letto e servizio igienico, è posta ad un livello superiore di circa 50 cm rispetto al piano finito della zona giorno. La zona notte è pavimentata completamente con mattonelle in gres porcellanato colore chiaro, in buono stato di conservazione. Entrambe le stanze da letto hanno le pareti intonacate e tinteggiate di bianco, così come i soffitti; le finestre delle stanze da letto sono rivolte a sud e sono dotate in infissi in legno con vetro-camera e scurone esterno in legno. Sotto ogni finestra è posto un radiatore. Le stanze da letto sono dotate di impianto elettrico, di illuminazione (punto luce a soffitto) e di presa per l'antenna tv.
Il servizio igienico è di piccole dimensioni, dotato di sanitari in appoggio e water con cassetta esterna, piatto doccia angolare in appoggio con box in plastica. Nel bagno le pareti sono rivestite con mattonelle di gres fino all'altezza di circa 2,2 mt. Il bagno è ventilato naturalmente attraverso una piccola finestra posta sul lato nord.
Il sub 3 è completato da una cantina posta al piano terra del podere, accessibile solo dall'aia del podere, di circa 19 mq, con pareti in sasso, soffitto non intonacato e pavimento in getto di cemento, dotata di illuminazione artificiale (punto luce a soffitto).
Dotazione impiantistica:
L'unità immobiliare è dotata di un impianto di riscaldamento autonomo alimentato a gas, nell'aia del podere è presente un serbatoio di gas collegato alle tre unità abitative presenti, la distribuzione del calore avviene attraverso termosifoni in acciaio posti sotto le finestre. É presente anche un grande camino tradizionale a legna, dotato di una propria canna fumaria. Non è stato possibile verificare la funzionalità di nessuno dei due impianti.
L'abitazione è collegata all'impianto idrico e dotata di un'impianto di scarico con degrassatore e fossa biologicaL'appartamento posto al primo piano del podere è accessibile attraverso una scala esterna scoperta, condivisa con il sub 6; l'appartamento si caratterizza come un quadrilocale con servizi suddiviso in zona giorno con angolo cottura e studio, e zona notte con due stanze da letto (da planimetria catastale entrambe matrimoniali) disimpegnate e un bagno ventilato naturalmente.
Descrizione dei vani e delle finiture
il soggiorno con angolo cottura, come tutta la zona giorno, è pavimentata con mattonelle in gres porcellanato color cotto, e pareti intonacate e tinteggiate, anche se è evidente la necessità di procedere ad una ritinteggiatura; sono presenti un camino tradizionale a legna e una caldaia a gas che serve tutto l'appartamento. Tutti i vani sono contro-soffittati con un solaio di travi varese e tavelloni. Nel contro-soffitto è possibile leggere l'orditura delle travi prefabbricate a causa del mancato isolamento termico del contro-soffitto e del conseguente ponte termico.
L'angolo cottura si presenta come un vano a sé stante dotato di ventilazione naturale e dotazioni impiantistiche sufficienti. Completa la zona giorno lo studio, piccola stanza ventilata naturalmente con una finestra rivolta a nord.
La zona notte presenta una pavimentazione differente nel colore rispetto alla zona giorna, ma sempre realizzata in gres. Le stanze da letto sono rivolte una verso nord e l'altra verso sud, mentre il servizio igienico affaccia a sud. Le pareti, come il soffitto, sono intonacati e tinteggiati ed, forse a causa della minor presenza di vapore, sono meno evidenti i segni di condensa dovuti al ponte termico del contro-soffitto. Nelle pareti delle stanze da letto, sono presenti crepe di assestamento con andamento in alcuni casi orizzontale ed in altri a 45° rispetto agli spigoli della aperture. Non è stato possibile valutare se le lesioni siano in evoluzione oppure se l'edificio abbia trovato un suo equilibrio, le lesioni appaiono diffuse, ma non profonde ne invasive. Gli infissi della zona notte sono in legno con scuroni in legno.
Il servizio igienico è pavimentato e rivestito di mattonelle di gres porcellanato di colore beige è dotato di sanitari in appoggio, water con cassetta esterna e piatto doccia in appoggio con box in plastica, le dotazioni del bagno appaiono in buono stato d'uso. Il bagno è ventilato attraverso una finestra orientata verso sud.
Tutta la zona notte, compreso il bagno è dotata di impianto elettrico e di illuminazione sufficiente agli standard abitativi.
Il sub 4 è completato da una cantina posta al piano terra del podere, accessibile solo dall'aia del podere, di circa 36 mq, con pareti in sasso, soffitto non intonacato e pavimento in getto di cemento, dotata di illuminazione artificiale (punto luce a soffitto).
Dotazione impiantistica:
L'unità immobiliare è dotata di un impianto di riscaldamento autonomo alimentato a gas, nell'aia del podere è presente un serbatoio di gas collegato alle tre unità abitative presenti, la distribuzione del calore avviene attraverso termosifoni in acciaio posti sotto le finestre. É presente anche un grande camino tradizionale a legna, dotato di una propria canna fumaria. Non è stato possibile verificare la funzionalità di nessuno dei due impianti.
L'abitazione è collegata all'impianto idrico e dotata di un'impianto di scarico con degrassatore e fossa biologica
3) F 23 M37 sub6 questa unità immobiliare, sita al primo piano del Podere, è oggi affittata con regolare contratto di affitto a Fanti Francesca, nata a Rocca San Casciano (FC) il 25/04/1948, il contratto in essere ha durata quadriennale e viene rinnovato tacitamente a meno che una delle due parti non receda entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto stesso. La locazione ha avuto inizio il 01/06/2004. L'appartamento posto al primo piano del podere è accessibile attraverso una scala esterna scoperta, condivisa con il sub 6; l'appartamento sicaratterizza come un trilocale con servizi suddiviso in zona giorno con angolo cottura, e zona notte con due stanze da letto di cui una matrimoniale (da planimetria catastale) disimpegnate e un bagno ventilato naturalmente.
Descrizione dei vani e delle finiture:
il soggiorno con angolo cottura, come tutta la zona giorno, è pavimentata con mattonelle in gres porcellanato color cotto, e pareti intonacate e tinteggiate, anche se è evidente la necessità di procedere ad una ritinteggiatura; sono presenti un camino tradizionale a legna e una caldaia a gas che serve tutto l'appartamento. Tutti i vani sono contro-soffittati con un solaio di travi varese e tavelloni. L'angolo cottura si presenta come un vano a sé stante dotato di ventilazione naturale e dotazioni impiantistiche sufficienti.
La zona notte pavimentata con mattonelle di gres porcellanato color cotto. Le stanze da letto sono rivolte una verso nord e l'altra verso sud, mentre il servizio igienico affaccia a sud. Le pareti, come il soffitto, sono intonacati e tinteggiati. Gli infissi della zona notte sono in legno con scuroni in legno.
Il servizio igienico è pavimentato e rivestito di mattonelle di gres porcellanato, il pavimento è omogeneo rispetto al resto della casa, mentre il rivestimento delle pareti è bianco. Il bagno è dotato di sanitari in appoggio e piatto doccia in appoggio, le dotazioni del bagno appaiono in buono stato d'uso. Il bagno è ventilato attraverso una finestra orientata verso sud.
Tutta la zona notte, compreso il bagno è dotata di impianto elettrico e di illuminazione sufficiente agli standard abitativi.
Il sub 6 è completato da una cantina posta al piano terra del podere, accessibile solo dall'aia del podere, di circa 20 mq, con pareti in sasso, soffitto non intonacato e pavimento in getto di cemento, dotata di illuminazione artificiale (punto luce a soffitto) e da una tettoia accessibile dall'aia di circa 50 mq.
Dotazione impiantistica:
L'unità immobiliare è dotata di un impianto di riscaldamento autonomo alimentato a gas, nell'aia del podere è presente un serbatoio di gas collegato alle tre unità abitative presenti, la distribuzione del calore avviene attraverso termosifoni in acciaio posti sotto le finestre. É presente anche un grande camino tradizionale a legna, dotato di una propria canna fumaria. Non è stato possibile verificare la funzionalità di nessuno dei due impianti.
L'abitazione è collegata all'impianto idrico e dotata di un'impianto di scarico con degrassatore e fossa biologica
4) DEPOSITO ATTREZZI AGRICOLI:
F 23 M37 sub5 questa unità immobiliare sita in un corpo di fabbrica distinto rispetto al podere è un deposito per macchinari agricoli. Si presenta come un edificio a vano unico, pianta rettangolare, copertura a due falde con uno dei due lati corti non tamponato.
La struttura del fabbricato è in acciaio con pilastri e travi, i tamponamenti verticali sono realizzati con blocchi in laterizio non intonacati e la copertura con lamiera ondulata metallica. La pavimentazione è realizzata in getto di cemento.
Dotazione impiantistica: il capannone è dotato di illuminazione artificiale, attraverso corpi illuminanti a soffitto.
CORTE CONDIVISA:
I quattro immobili sopra descritti insistono tutti e quattro su una corte indivisa non recintata e non pavimentata, dalla quale si accede a tutte le unità immobiliari.
5) TERRENI AGRICOLI: uto a verificare lo stato di fatto accedendo al sito della Regione Emilia Romagna, anagrafe agricola ed utilizzando i dati delle superfici validate. Da cui è sorto quanto segue:F23M34: seminativo/arboreo, superficie 26710 mq, di cui ha 23.43.49 seminativo ed ha. 0.23.61 incolto
F23M35: bosco ceduo, superficie 200 mq, totalmente incolto
F23M36: seminativo, superficie 5370 mq, totalmente seminativo
F23M89 pascolo cespuglioso, superficie 540 mq, totalmente seminativo
F23M90: seminativo/arboreo, superficie 12270 mq, totalmente seminativo
F23M91: seminativo/arboreo, superficie 760 mq, totalmente seminativo
F23M92: seminativo, superficie 6880 mq, totalmente seminativo
F23M93: incolto/produttivo, superficie 480 mq, totalmente bosco
F23M96: pascolo cespuglioso, superficie 970 mq, totalmente bosco
F23M97:seminativo, superficie 10610 mq, di cui ha 0.49.23 seminativo ed ha. 0.56.87 bosco F23M100: pascolo cespuglioso, superficie 6050 mq, totalmente boscoso
F23M101: seminativo, superficie 700 mq, totalmente bosco
F23M102: incolto produttivo, superficie 9170 mq, totalmente bosco
F23M103: pascolo cespuglioso, superficie 3310 mq, totalmente bosco
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Corrispondenza tra lo stato dei luoghi e l'ultima pratica concessionata:
F23 M37 sub 3-4-6: ultima pratica depositata presso il Comune di Rocca San Casciano, “Autorizzazione di Variante per opere in corso” del 21/11/1987, pratica n°656 anno 1987. In tale pratica è descritto il layout interno ed esterno dell'edificio residenziale, e corrisponde alla situazione attuale in tutto, meno che per l'assenza del volume in legno addossato al lato Est dell'edificio; tale volume non compare neppure nelle planimetrie catastali e quindi è verosimile pensare che sia abusivo.
L'autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Comune di Rocca San Casciano il 29/04/1988 è stata rilasciata a titolo provvisorio, in attesa del completamento di alcune opere (intonaci ed altre opere di finitura interna) che oggi appaiono correttamente realizzate, ma non è mai stato richiesto o rilasciato un certificato di agibilità definitivo.
F23 M37 sub 5: ultima pratica depositata presso il Comune di Rocca San Casciano “Concessione edilizia in sanatoria ai sensi della legge 28/02/1995 n 47 per la costruzione di un fabbricato rurale a servizio dell'azienda agricola nel podere le vigne”, del 29/01/1998 pratica n 817/93. Da segnalare come nella pratica di sanatoria non fossero presenti il fabricato rurale non fosse tamponato perimetralmente, mentre oggi appare tamponato su 3 dei 4 lati, tali tamponamenti esistono in difformità all'ultimo stato concessionato.
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Ll Piano Strutturale di Coordinamento Provinciale individua l'area come un'ambito agricolo di rilievo paesaggistico, ed individua l'area come caratterizzata da una potenziale instabilità (art 27 ptcp) e di un rischio sismico di zona 5.
Il Piano Strutturale Comunale del 2006 definisce l'area del podere delle vigne come Ambito agricolo di rilievo paesaggistico e ribadisce lgi elementi già contenuti nel PTCP (la potenzialità instabilità del versante e il rischio sismico di classe 5).
Consistenza dei fabbricati (superficie lorda):
Podere delle vigne: F23 M37 Sub 3: 93 mq abitazione, 19 mq cantina
F23 M37 Sub 4: 93 mq abitazione, 36 mq cantina F23 M37 Sub 6: 95 mq abitazione, 74 mq cantine F23 M37 Sub 5: 155 mq deposito
Terreni Agricoli: F23 M34, F23 M35, F23 M36, F23 M89, F23 M90, F23 M91, F23 M92, F23 M93, F23 M96, F23 M97, F23 M100, F23 M101, F23 M102, F23 M103, F23 M144, F23 M145: ha. 8.60.40
